逐条解读物权法司法解释,物权法的司法解释1-物权法解释第二条对应民法典哪一条

导读:2016年3月1日，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》生效。两个条文对不动产物权与登记、共有人优先购买权、善意取得等问题做出了相应的规定。以下为你逐条解读物权法司法解释（一）。

为了正确审理物权***案件，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定和民事审判实践，制定本解释。

第一条因房地产权利归属以及买卖、赠与、抵押等发生的***。，这些都是不动产权利登记的依据，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人以行政诉讼方式申请解决上述民事***的，人民法院合并审理的除外。

【解读】因不动产权利归属和不动产权利登记基本法律关系产生的***，当事人事先已提起行政诉讼的(一般为不动产权利登记机关，请求撤销或者登记不动产权利的具体行政行为)，请求受理行政诉讼的法院一并解决上述***，法院已经一并审理的。当事人就上述***再次提起民事诉讼的，法院不予受理。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与物权状况不符，证明其为该不动产的物权人，请求确认其享有物权的，应予支持。

【解读】物权人对不动产登记的内容有异议时，可以向法院提起民事诉讼，确认物权的归属。本文否认在司法实践中涉及行政登记的房地产***，应当通过行政诉讼解决观点，物权人有权通过民事诉讼提起确认诉讼。

第三条因物权法第十九条第二款规定的原因导致异议登记无效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。登记的无效不影响人民法院对案件的实质性审理。

【解读】不动产登记异议期虽然经历了，但不影响物权人对物权归属问题***并胜诉的权利。

第四条未经登记的权利人事先同意，转让房地产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，依照《物权法》第二十条第一款的规定，视为不发生物权效力。

【解读】物权法第二十条第一款规定，处分不动产的行为，未经预告登记的权利人同意，不发生物权效力。但为了防止预告登记的权利人滥用权利，该条对处置行为是以限制性的方式解释的，是以列举的方式规定的处置转移房地产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等物权的行为。

第五条不动产物权买卖协议被认定无效、被撤销或者被解除，或者预先登记的权利人放弃债权的，视为买卖合同到期《物权法》第二十条第二款提到的；债权消灭。

【解读】该条的意义在于《物权法》第二十条第二款规定的预告登记无效的原因之一债权消灭解释具体情况，有利于审判实践的统一。

第六条转让方转让船舶、航空器和机动车所有权，受让方已支付对价并取得占有。虽然没有登记，但让与人的债权人主张是《物权法》第24条所指善意第三方，不予支持，法律另有规定的除外。

【解读】该条明确，已支付对价并占有但未登记的受让人享有的物权，优先于让与人的一般债权人(不包括担保物权的所有人)对特殊动产享有的权利。这一规定将对机动车二手交易、机动车抵押、交通事故赔偿等交易和***解决产生广泛影响。

第七条人民法院、仲裁委员会对依法生效的共有不动产或者动产分割等案件作出的判决、裁决、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖交易裁定、以物抵债裁定，应当认定为物权法第二十八条所称的人民法院、仲裁委员会导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

【解读】本条旨在列举物权法中导致物权设立、变更、转让、消灭的人民法院、仲裁委员会的典型法律文书，特别是明确规定法院的拍卖交易裁定具有物权变动的法律效力，使拍卖受让人的合法权益不因竞买的房屋不能转让而受到侵害。

第八条财产权利人依照物权法第二十八条至第三十条的规定享有财产权，但未完成动产交付或者不动产登记，依照物权法第三十四条至第三十七条的规定请求保护其财产权的，应予支持。

【释义】该条界定了因特殊原因享有物权的权利人。即使动产尚未交付或者不动产尚未登记，权利人仍然可以请求法院依法保护其物权。其中，特殊原因包括:1。人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民***的征收决定；2.遗产或遗赠；3.事实行为，如合法建造或拆除房屋。在上述特殊原因的情况下，权利人可以请求法院，包括但不限于:1。归还原件；2.消除障碍或危险；3.修理、重做、替换或恢复原状；4.侵权损害赔偿；5.请求承担其他民事责任。

第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，主张优先购买权的其他共有人不予支持，但共有人另有约定的除外。

【解读】《物权法》第101条规定，按份共有人转让其不动产或者动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，该条限制了优先购买权的行使范围，即明确规定其他共有人因赠与、继承、遗赠等原因其份额发生变化时，不享有优先购买权。但该条也规定，共有人之间有书面约定，因赠与、继承、遗赠等原因导致共有人份额发生变化时，其他共有人有优先购买权的，优先购买权应当受到保护。所以，如果共有人担心自己的优先购买权失效，就应该签订完善的共有协议，保护自己的权益。

第十条期限《物权法》第一百零一条提到的；同等条件，应由普通股的转让价格、支付方式、期限等综合因素确定。

【解读】物权法第101条规定，按份共有人在同等条件下对共有份额有优先购买权，但司法实践中如何认定同等条件但是有不同的看法。这篇文章的意义在于阐明识别同等条件法，不仅从转让价格等效出于考虑，还需要考虑付款方式和期限是否等效待综合鉴定。

第十一条行使优先购买权时，共有人之间有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，应当根据下列情况确定:

(1)转让方向其他同等条件的共有人发出的通知中规定了行权期限的，以该期限为准；

(二)通知中未约定行权期，或者约定的行权期自通知送达之日起不足15日的，为15日；

(3)出让人未通知的，自其他共有人知道或者应当知道最终确定的相同条件之日起十五日；

(4)出让人未发出通知，且无法确定其他共有人知道或者应当知道最终确定的相同条件的，自共有份额所有权转移之日起六个月。

【解读】这一条的规定很重要。重点是明确了共有人行使优先购买权的有效期间，该期间的性质确定为约定期间，不得中止、中断或延长。根据该条规定，共有人行使优先购买权期间，共有人之间有约定的，从其约定；没有约定但转让人向其他共有人发出通知的，按照通知规定的行权期限确定，但不得少于15日。出让人未给予通知的，自其他共有人知道或者应当知道最终同等条件之日起15日；如果不能确定最终的等价条件，则自股份转让之日起六个月。

第十二条共有人将其股份转让给共有人以外的人，其他共有人根据法律和司法解释的规定，请求在同等条件下购买共有股份的，应予支持。

其他共有人的请求有下列情形之一的，不予支持:

(一)虽主张优先购买权，但未在本解释第十一条规定的期限内主张优先购买权，或者提出降低转让价格、增加转让方负担等实质性变更的；

(2)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销联名股份转让合同或者认定合同无效的。

【解读】该条明确，共有人可以请求司法机关保护优先购买权，以转让人对外转让为条件，优先购买被转让的共有份额。但该条也规定了一个例外，即共有人的优先购买权在下列情况下不受法院保护:1。未在规定时间内主张优先购买权的；2.在主张优先购买权的同时，提出降低价格、增加转让方负担等实质性变更要求；3.仅请求解除联名股份转让合同或认定合同无效，但不同时主张优先购买权。

第十三条共有份额在共有人之间转让，其他共有人依据《物权法》第一百零一条主张优先购买的，不予支持，但共有人另有约定的除外。

【解读】其他共有人按照共有人之间转让的份额，没有优先购买权。但共有人如何保护自己的优先购买权不被其中一人拥有一个占统治地位的家庭那又怎么样？根据该条规定，全体共有人可以事先签订协议予以明确。

第十四条两个以上共有人主张优先购买权，协商不成，请求在转让时按照各自份额行使优先购买权的，应予支持。

【解释】两个以上共有人主张优先购买权的，本解释不采取出卖人选择的方式，而是规定由共有人协商确定。协商不成的，按照转让时的份额比例行使优先购买权，从公平平等的角度保护其他共有人的优先购买权。这种做法借鉴了公司法关于股东优先购买权的规定:在同等条件下，经股东同意转让的股权，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

第十五条受让人接受不动产或者动产时，不知道转让人没有处分权且没有重大过失的，应当认定受让人是善意的。

物权人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。

【重点条款】物权法第一百零六条:无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列条件的，受让人取得不动产或者动产的所有权: (一)受让人在接受不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(三)依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人。

【解读】本条针对《物权法》第一百零六条善意取得条款，明确规定是否有权处置和重大过失衡量是否诚信，明确举证责任。一句话:只有不知道，没有重大错误的人才是商誉受让人。

第十六条有下列情形之一的，应当认定房地产受让人知道转让人无权处分该房地产:

(1)在登记簿上有有效的异议登记；

(二)在预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意的；

(三)登记簿记载了司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

(四)受让人知道登记簿记载的权利主体有误；

(5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

不动产权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失。

【解读】该条与司法解释第15条的规定相呼应，主要针对认定不动产受让人你知道转让人无权处分确定司法认定标准，即当上述情形存在时，可以推定不动产受让人明知转让人无权处分，从而否定受让人的善意取得权。该条的现实意义在于，真正的权利人主张受让人无权善意取得不动产物权的，可以根据该条所列情形举证。相反，如果受让人主张善意取得不动产物权，则应避免本条规定的所有情形。

第十七条受让方接受动产时，交易的对象、地点或者时间不符合交易习惯的，应当认定受让方有重大过失。

【解读】该条也呼应了司法解释第十五条的规定。用于识别受让人没有重大过失确定司法鉴定标准。

第十八条期限《物权法》第一百零六条第一款第一项所指受让人接受不动产或者动产时，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付登记的时间。

当事人以《物权法》第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产的法律行为自动产交付时生效；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间关于转让返还原物权利的约定，自动产交付时生效。

法律对不动产和动产物权的设立另有规定的，应当在法律规定的时间内确定权利人是否善意；

【解读】物权法第一百零六条善意取得其中一个条件是受让人在接受不动产或者动产时是善意的，本解释第十五条定义为商誉标准，而这篇文章就是不动产或者动产转让时时间点确定了。什么是转让时？根据该条规定，让与时间为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付时。根据《物权法》第二十五条的规定，受让人先行占有动产的，在转让动产的法律行为生效时交付。根据《物权法》第二十六条的规定，第三人依法占有动产的，在转让人与受让人签订的关于转让、返还原物权利的协议生效时交付。

第十九条《物权法》第一百零六条第一款第二项的规定是合理的价格；，应根据拟转让标的物的性质、数量、支付方式等具体情况，参考交易地点的市场价格、转让时的交易习惯等因素。

【解读】物权法第一百零六条善意取得第二个条件是以合理的价格转让，这篇文章说清楚了合理的价格认定方法同《合同法》第74条和《合同法司法解释(二)》第19条关于不合理的低价认定标准类似，采用后者来认定债权人是否有权向法院申请撤销交易合同。你们看，先生们，根据这一条的规定，你们和买方之间约定的转让价格合理吗？

第二十条转让方向受让人交付《物权法》第二十四条规定的船舶、航空器、机动车的，应当认定符合《物权法》第一百零六条第一款第(三)项规定的善意取得条件。

【解读】物权法第一百零六条善意取得第三个条件是转让的不动产或者动产应当依法登记，不需要登记的登记财产或者动产已经交付受让人实践中，船舶、航空器、机动车属于特殊动产，转让时应办理登记手续。然而，登记仅被用作对抗第三方的要素，而不是权利的有效要素。因此，该条明确规定，船舶、航空器、机动车转让时，交付给受让人，符合善意取得第三个条件是不需要注册善意取得权利的生效条件。

第二十一条有下列情形之一，受让人依据物权法第一百零六条主张取得所有权的，不予支持:

(一)转让合同违反合同法第五十二条的规定，被认定无效；

(2)受让人因欺诈、胁迫或乘人之危等法定原因，致使转让合同被解除。

【解读】该条规定给了真正的权利人另一种保护自己合法权益，防止财产被无权处分人处分的途径。除依据本解释第十五条至第二十条主张权利外，物权人还可以以无效或可撤销的转让合同为切入点，依据该条规定排除受让人对标的物的权利。

第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。

本解释施行后人民法院新受理的第一审案件，适用本解释。

本解释施行前人民法院已经受理，施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审，施行后当事人申请再审，或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【解释】本条明确了本解释的适用时间范围。根据该条规定，本司法解释不适用于施行前已经受理，施行后尚未审结的第一、二审案件。因此，仍在审理中的一审和二审案件的当事人和法官可以自动忽略这一解释。但是，虽然这个司法解释目前不适用于你的案件，但是如果你的案件在解释实施后是终审的，然后你申请再审，法院决定按照一审程序重新审理，是有可能适用这个解释的。