延续2017年的调控状态，2018年北京二手房市场在低位平稳释放。中原地产研究中心统计显示，2018年北京二手住宅共成交153407套(数据不包括12月31日)，比2017年的13.6万套有所增加。从麦田房产成交均价来看，伴随着交易量的低位释放，2018年二手住宅均价较2017年下降约5%，各月份之间价格小幅波动，和2017年价格在高位回落阶段相比，价格降幅明显收窄。

二手住宅成交仍是市场主力

据中原地产统计显示，从每月的走势看，整体市场在2018年5月前后出现一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高点，不过6月以后成交持续回落，到了年末再次退烧。其中，12月份二手房签约为11540套(数据不包括12月31日)，与11月份的11203套基本持平。

市场虽冷，但不减北京二手住宅绝对主力的地位。事实上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代。据中原地产统计显示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市场份额为87%，而一手住宅市场份额仅为13%，二手住宅成交量约为一手住宅的5.4倍。

值得注意的是，“限竞房”套均面积90平米以内，套总价五百万左右，由于“限竞房”总价段与近两年二手房主力交易户型和总价重叠，因此，在2018年下半年“限竞房”井喷供应后，二手房交易占比量明显下滑，至10月份，达到了近两年占比最低值，仅占77%，而11月份虽略有回升，但依然低于过往。

记者了解到，北京的二手房交易中，套总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。来自贝壳研究院2018年三季度经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比大约为61%，首次置业群体占比为29%，改善型换房为市场成交主力。