房屋抵押贷款详解有什么坑，房屋抵押贷款的常见误区

一、什么是房产抵押贷款？

指借款人以自有或第三者的物业（包括住宅、写

字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消

费，并以按揭形式还款的贷款。

二、申请房抵贷，需满足什么条件？

1.借款人有稳定的职业和收入，有按期偿还贷

款本息的能力。

2.关于房产的要求

1)产权明晰，符合国家规定的上市交易条件，

可进入房地产市场流通；

2)房龄符合要求，一般不超30年，具体以银

行要求的为准；

3)拥有房屋所有权证，且未列入当地城市改

造拆迁规划。

3.符合贷款银行规定的其他条件。

三、办理房产抵押贷款的流程

基本流程：贷款申请－－提交贷款资料－－房

产评估－－贷款审核－－签订借款合同－－抵

押登记－－银行放款

1.关于贷款资料的规定

以个人名义申请的，需提供本人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、工资流水、房屋所有权证、个人借款用途相应的合同或票据等。

如借款人与权属人不同的，还需提供权属人及

配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

以企业名义申请的，需提供企业基本证照、验

资报告、章程、相关决议、连续两年及近期财

务报表、连续一年公司流水、借款用途相应的

购销合同、房屋所有权证，以及权属人及配偶

身份证、户口簿、婚姻状况证明等。

注：不同银行对贷款资料的要求有所不同，具

体以贷款银行的规定为准。

2.关于贷款审批的规定

1)额度：住宅抵押的贷款额度一般不超评估

净值的70%;商用抵押的贷款额度一般不超评

估净值的50%.

2)期限：根据借款人意愿、用途而定。

3)利率：贷款银行根据借款人信用、借款用

途等因素综合而定。

4)还款方式：通常1年期以下贷款，按月付息，

到期一次还本；1年期以上贷款，可选等额本

金或等额本息的还款方式。

四、房产抵押的注意事项

1.关于被抵押房产的价值评估

房产抵押贷款的贷款额度，通常是房产估值的

50%-70%.但估值并不等于市值，而是通过

银行指定的评估公司实地看房，根据房产的楼

层、建筑面积、朝向、装修程度、社区配套设

施、交通情况及地理位置等因素综合考评后，

给出的评估价值。

2.关于房产性质的确定

1)部分已购公房

以下两种情况的公房，不可办理抵押贷款。

A.无法提供购房合同或购房协议的已购公房；

因为如果购房合同中有原单位拥有优先购买权

的条款，银行无法取得他项权利。

B.不能提供上市证明的央产房；这类房产不可

上市交易，之于银行“毫无价值”。

2)未满5年的经济适用房

根据规定，经适房或按经适房管理的回迁房，未满5年不可上市交易，银行无法取得他项权

利，所以同样不能办理抵押贷款。

3)小产权房

小产权房实为无产权，因此银行不予对该类房

产办理抵押贷款。

4)房龄太久或户型太小的二手房

银行认为此类房产较难变现，往往不具备抵押

贷款资质。注意，如房产在重要的城市功能区

域，也可申请获得贷款，具体需咨询贷款银行。

3.关于贷款用途的明确

抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额

耐用消费品，及企业的流动资金周转需求等，

但不括买房。

4.关于贷款的发放形式

贷款需专款专用！银行会按照借款用途，将款

项直接发放到借款人指定的相关用途账户，如

借款用途是装修，款项会直接发放到指定的装

修公司账户。

五、如何知道房子是否已被抵押？

1.新房的被抵押情况

根据规定，开发商若将土地或房屋抵押，均须

到房管部门做抵押登记，如想了解新房的抵押

状况，可让开发商出示土地证和房产证，看备

注栏有无作他项权利记载。

1)如是期房，登记机关会在《土地使用证》

上进行标识；

2)如是现房，登记机关会在开发商的房产证

上作他项权利记载。

2.二手房的被抵押情况

1)房管部门备有房产档案，包括房屋的抵押、

买卖等状态，可同卖家一起携身份证、房产证，

直接到窗口查询；

2)可要求卖家出示房产证原本，看房产证上

的“他项权”的位置是否有标注；

3)可通过【产权查册】查询，房屋是否有被抵押。

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