银行房产抵押贷款主要分为经营性抵押贷款和消费类抵押贷款，经营性抵押贷款目前最低可以做到3.85%，10年期先息后本。

等额本息：抵押贷款的等额本息还款，并不是简单地每月固定还款额（本金+利息），常见的3年、5年期的抵押贷款，等额本息还款一般是分摊20年。

等额本金：等额本金每月归还固定本金，也就是将贷款总额平均分配到了每个月。前期还款压力较大，总利息相对较少。但在抵押贷款中，很少有等额本金的还款方式，这里就不多讲了。

先息后本就是先还利息后还本金，但先息后本又分为中途不归还本金和中途归还本金两种。

中途不归本：比如，抵押贷款100万，利率4.9%，5年期先息后本；第1-59期月供利息：100*4.9%*5÷60期=4083.33元第60期还款：月供（4083.33元）+本金（100万）=104083.33元

中途归本：在先息后本的还款方式中，一些银行会要求每年或者每半年归还部分本金。比如，每年归本5%。

以经营性抵押贷款50万，年利率3.85%，10年期先息后本为例：

先息后本：1600元/月（月还款利息，本金10年到期归还）

以消费类抵押贷款50万，年利率5.6%，等额本金或者等额本息为例：等额本金月还款：首月6500元（本金加利息），之后每月随着本金减少递减，总利息：141166元等额本息月还款：5451元/月（本金加利息），总利息：154134元