贷款成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。决定贷款成数主要有两方面的因素：一是贷款人的自身资金状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；二是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数；经济加息期，应适当减少贷款成数。
一般来说，有这几方面限制：
1、已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房。
2、房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产。
3、贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成。
4、贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）。
5、贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。