《物权法》司法解释,物权的司法解释-物权法司法解释新旧对照

介绍:据最高人民法院。com 2015年12月10日，最高人民法院审判委员会全体会议审议并原则通过《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》。以下是解释全文的介绍。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(上)

(民法学会讨论稿)

为了正确审理物权***案件，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定和民事审判实践，制定本解释。

第一条【侵犯法定财产权的后果】

当事人对物权种类、内容的约定违反物权法第五条规定，其请求确认或者保护约定物权的，人民法院不予支持。

前款当事人的约定符合其他法律行为生效条件的，依照有关法律、行政法规的规定办理。

另一种观点:考虑到缓解物权法定主义僵化的问题，我们应该注意法律作出弹性解释，为实践中保护居住权和典权奠定基础。

第二条【多套房屋转让中权利保护的优先顺序】

转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同，各买受人提出索赔的，按以下原则处理:

(一)已办理转移登记的，但恶意转移登记的除外；

(二)尚未办理转移登记，根据买卖合同已合法占有的房屋；

(3)无人办理过户登记或合法占有房屋，买卖合同成立较早。买卖合同虽依法成立，但尚未生效，应以生效时间作为权利保护的依据。

根据买卖合同的约定，已合法占有但未办理过户登记的买受人，有证据证明办理过户登记的人知道或者应当知道上述事实仍办理过户登记的，应当认定为前款第一项所称的恶意过户登记。

第三条【销售合同成立时间的确定】

说明第二条第一款第(三)项所称买卖合同的成立时间，应当依照合同法的有关规定确定。

当事人对买卖合同成立时间有争议的，一般可以按照买卖合同载明的签订时间确定。但是，当事人有证据证明买卖合同的实际签订时间与买卖合同载明的签订时间不一致的，以实际签订时间为准。

另一个观点:1。在无人办理过户登记、无人合法占有房屋的情况下，应确立买卖合同成立前的履行顺序；2.应当确定的是，已经备案的买方权利优先于其合同早于甚至早于其履约之前就已成立的买方。

第四条【异议登记-确认权利的诉讼】

利害关系人自物权归属异议登记之日起十五日内，向人民法院提起确认物权归属的民事诉讼的，人民法院应当受理。

利害关系人在物权归属异议登记之日起十五日内提起确认物权归属的民事诉讼，异议登记无效不影响人民法院对物权归属***的实质性审理。

第五条[所有权争议中登记的非终结性]

在权属***中，一方当事人有证据证明物权登记确有错误，请求确认其享有物权，另一方当事人仅以登记的权利人身份进行抗辩的，人民法院不予支持。

第六条【理由审查行为不受已登记事实的影响】

一方当事人请求确认作为登记依据的买卖、赠与等法律行为无效，或者请求撤销、解除相关法律行为，另一方当事人以存在物权登记为由主张该***不属于民事受理范围的，人民法院不予支持。

第七条【预先登记―；协议】

《物权法》第二十条第一款所说的约定，是指买卖房屋或者其他不动产物权的协议中，当事人对将来实现物权的种类和期限的约定。

另一种观点:参照立法规定(经产权登记人同意)和《房屋登记办法》第六十九条、第七十条第一款第四项的规定，《物权法》第二十条第一款所说的约定，应当是指当事人关于办理预告登记的约定。

第八条[对预告登记权利人的保护]

有下列情形之一的，应当认定为物权法第二十条第一款所称的不动产处分:

(一)将房地产转让给预先登记的权利人以外的人或者基于转让物权的意思将物权转移到第三人名下的；

(二)为预告登记权利人以外的人设定地役权和抵押权。

已登记的权利人依据《物权法》第二十条第一款的规定，请求确认另一方与第三人订立的处分不动产的合同无效的，人民法院不予支持。

第九条【预告登记义务人的抗辩权】

在预告登记有效期内，预告登记权利人请求实现物权，对方当事人依据法律规定或者合同约定主张行使抗辩权的，人民法院应予支持。

第十条【预告登记失败-债权消灭】

有下列情形之一的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭:

(一)预告登记担保的物权已经完成不动产登记；

(二)预先登记的权利人按照合同约定放弃债权的；

(3)买卖房屋或者其他不动产权利的协议无效、被撤销或者被撤销。

第十一条【提供虚假材料申请注册的赔偿-侵权诉讼】

因当事人提供虚假材料而受到损害的人提起的侵权诉讼，人民法院应当受理。

第十二条【登记错误赔偿-侵权诉讼】

人民法院应当受理以登记机构为被告提起的侵权诉讼。

因申请人与登记机关工作人员恶意串通造成登记错误的侵权诉讼，人民法院可以将申请人和登记机关列为共同被告。

另一种观点:登记错误责任的性质仍有争议。责任归责原则、如何确定责任以及登记机构承担赔偿的可能性，涉及登记制度中的重大问题。目前不宜作此规定。

第十三条【物权法第二十四条善意第三方】

不知道或者不应当知道物权变动事实，对标的物享有合法物权利益的人，应当认定为《物权法》第二十四条所称的善意第三人。

另一个观点:1。对船舶、飞机、汽车等采取强制执行措施的债权人。由人民法院根据生效法律文书的规定也应纳入善意第三人的范围；2.如果强制债权人如果将其纳入善意第三人的范围，也应加以限制，将侵权债权人排除在善意第三方超出范围。

第十四条【具有物权变动效力的法律文书】

人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭已存在的物权关系的判决、裁决、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖交易裁定、以物抵债裁定，应当认定为物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转移或者消灭的法律文书。

另一种观点1:导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书，是指直接创设或者变更当事人物权的判决、裁决、调解书。

另一种观点2:这种法律文书应仅限于判决、裁定的形成，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖交易裁定、以物抵债裁定。确认书、裁定和调解书不受此限制。

第十五条【特殊情况下的房地产物权保护】

依照《物权法》第二十八条至第三十条的规定，享有不动产物权但尚未登记的物权人，针对无权占有、妨碍、可能妨碍或者侵害其物权的行为，请求返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。，人民法院应予支持；权利人以真实权利人不是登记权利人为由抗辩的，人民法院不予支持。

第十六条【办理申报登记前处置产权的合同效力】

依照《物权法》第二十八条至第三十条规定享有物权但尚未依法登记的人，与第三人订立处分物权的合同，当事人以处分人未依法登记为由请求确认该合同无效的，人民法院不予支持。

第十七条【失去共同基础时的共同财产分割】

共同关系的消灭应视为共同基础的丧失。共有人请求分割共有的不动产或者动产，其他共有人以有约定共有的不动产或者动产不能分割为由主张的，人民法院不予支持。

第十八条【共同财产的分割】;主要原因】

共有人破产或者人民法院对共有的不动产或者动产采取强制执行措施的，应当认定为《物权法》第九十九条所称的重大事由。

法律、司法解释对共有不动产或者动产分割的主要原因另有规定的，依照有关规定确定。

第十九条【共同财产分割的特别规定】

除法律另有规定外，建筑物区分所有权人依据《物权法》第九十九条请求分割共有部分的，人民法院不予支持。

除非遗嘱人有明确意思表示，或者继承人之间另有约定，继承人请求分割遗产的，其他继承人抗辩没有重大理由分割遗产的，人民法院不予支持。

第二十条【物权法第一百零一条所称的转让】

因赠与、继承、遗赠等原因导致共有份额的权利主体发生变化的，应当认定不属于《物权法》第一百零一条所说的转让。

共有人对前款情形的处理另有约定的，从其约定，但违反法律、行政法规强制性规定的除外。

另一种观点1:赠与应解释为《物权法》第101条所说的转让。共有人将其共有份额赠与共有人以外的人，其他共有人请求按照赠与的共有份额的市场价格购买的，人民法院应予支持。

另一种观点2:在这种情况下，应当承认其他共有人有权请求分割共有财产；如果双方有不分割共同财产的约定，将被解释为分割共同财产的一大理由。

第二十一条【按份共有人优先购买权的行使期限】

共有人对优先购买权的行使期限有明确约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，其他份额共有人在接到份额共有人转让通知后十五日内，未明确表示购买或者对通知所列条件进行实质性变更的，视为放弃优先购买权。

前款所称共有人发出的转让共有份额的通知，应当包括转让共有份额的价格、履行方式、期限等最终确定的条件。

转让份额的共有人未通知其他共有人的，本条第一款所称十五日期间，自其他共有人知道或者应当知道转让份额的价格、履行方式、期限等最终确定的条件之日起计算。

第二十二条【优先购买权的司法保护】

其他共有人根据法律、司法解释的规定请求人民法院判决转让共有份额的，人民法院应当按照同等条件予以支持。

另一种观点:应该删除过度保护。

第二十三条【优先购买权人仅主张解除转让合同】

其他共有人仅主张解除转让共有份额的共有人与其他共有人订立的转让合同，而未主张优先购买权的，人民法院应当说明是否行使优先购买权。说明后，其他共有人仍不主张优先购买的，人民法院不予支持。

第二十四条【共有人转让共有财产时优先购买权的确定】

除共有人另有约定外，其他共有人依据《物权法》第一百零一条主张优先购买权，转让共有人共有的不动产或者动产份额的，人民法院不予支持。

第二十五条【两个以上共有人优先购买权的保护顺序】

共有人将不动产或者动产份额转让给共有人以外的其他人，其他两个以上共有人同时主张优先购买权的，由共有人协商确定。

共有人协商不成，转让人明确选择的，其他共有人主张优先购买权的，人民法院不予支持；转让人未作明确选择，其他共有人未协商一致行使优先购买权，其他共有人请求按照转让时各自在共有不动产或者动产中的财产比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。

另一种观点:共有人将不动产或者动产份额转让给共有人以外的其他人，其他两个以上共有人同时主张优先购买权的，协商确定；协商不成的，按照转让时共有不动产或者动产中各财产的比例行使优先购买权。

第二十六条【合作开发房地产项目的产权认定】

当事人以转让的国有土地使用权和资金出资，以一方名义进行合作开发的，可以认定双方为合作开发项目的共有人。合作开发项目产生的债权债务，依照《物权法》第一百零二条关于共有的不动产或者动产产生的债权债务的规定处理。

另一种观点:这种情况认定为共有的依据不足，在债权债务处理上应严格遵循合同相对性原则。

第27条[善意取得-无权处分]

或者不动产和动产的物权状态与登记或者占有所反映的权利状态不一致，登记的权利人或者占有人处分该不动产或者动产不符合法律规定或者当事人的约定的，应当认定为物权法第一百零六条规定的无权处分人将该不动产或者动产转让给受让人的情形。

第二十八条【善意取得-善意】

受让人接受不动产或者动产时，在不知道转让人无权处分且无重大过失以上的情况下，应当认定受让人是善意的。

第二十九条【商誉-房地产】

有下列情形之一的，应当认定房地产受让人知道转让人无权处分:

(一)利害关系方已登记的异议已存在于登记簿中；

(二)在预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意的；

(3)明知登记簿记载的权利主体有误。

不动产权利人证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人有重大过失。

第三十条【商誉-动产】

受让方在接受动产时，交易的对象、地点或者时机不符合同类交易人正常交易的判断标准的，应当认定受让方有重大过失。

第三十一条【善意取得-善意判断的要点】

不动产物权转移登记或者动产交付完毕的，应当认定为物权法第一百零六条第一款第一项所称的受让人转让不动产或者动产。

前款所称动产交付时，在实际交付情况下，为受让人占有的时间；在《物权法》第二十五条规定的情形下，动产物权设立和转让的法律行为生效；受让人在《物权法》第二十六条、第二十七条规定的情形下取得直接占有的。

约定受让人取得产权的条件或者期限的，为条件达到或者期限届满的时间，但条件或者期限届满早于本条第二款规定的时间的除外。

另一个观点:1。本条第一款，不动产的，以申请转移登记时为准，指示交付的，以通知到达第三人时为准；2.在本条第二款中，应仅限于实际交付和简单交付。

第三十二条【善意取得-合理价格】

《物权法》第一百零六条第一款第(二)项所称的合理价格，应当根据标的物的具体情况，参照交易时当地市场交易价格等因素综合认定。

另一种观点1:本应支付合理的价格。

另一种观点二:《物权法》第一百零六条第一款第二项所说的合理价格，应当根据当地一般经营者的判断，参考交易时当地市场交易价格，并结合其他相关因素确定。受让人支付的对价低于订立合同时同类标的物当地市场价格的30%的，一般可以认定为不是《物权法》第一百零六条第一款第二项所说的合理价格。

第三十三条【善意取得-交付】

《物权法》第一百零六条第一款第(三)项所称交付，包括实际交付和《物权法》第二十五条、第二十六条、第二十七条规定的交付。

在根据《物权法》第25条的规定完成交付之前，受让人应当从转让人手中接管该房屋。

另一种观点:《物权法》第一百零六条第一款第三项所说的交付，应当只是真实交付和单纯交付。

第34条[如何将善意取得适用于准不动产]

《物权法》第二十四条规定的船舶、航空器和机动车应当认定为《物权法》第一百零六条第一款第三项提到的；不需要注册财产。

另一种观点:这种财产应该定义为你应该注册财产。

第三十五条【合同绝对无效，排除善意取得的适用】

与无权处分的受让人订立的转让合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定无效。受让人依据《物权法》第一百零六条主张取得所有权或者其他财产权利的，人民法院不予支持。

第三十六条[善意-可撤销]

因受让人采取欺诈、胁迫或者乘人之危等手段撤销无权处分人与受让人订立的转让合同，受让人依据《物权法》第一百零六条主张取得所有权或者其他财产权利的，人民法院不予支持。

第三十七条【未申请申报登记不得对抗善意取得】

依据《物权法》第二十八条至第三十条享有物权，但尚未依法申请登记的人，请求依据《物权法》第一百零六条排除第三人取得物权的，人民法院不予支持。

第三十八条【撤销法律文书的法律后果】

物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书被撤销。但是，第三人已经受让不动产或者动产，符合物权法第一百零六条规定，原权利人请求让与人承担赔偿损失责任的，人民法院应予支持。

第三十九条【转让合同解除的法律后果】

转让合同无效、被撤销或者被解除，但第三人已经受让不动产或者动产，符合《物权法》第一百零六条规定，原权利人请求转让人对其损失承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

第四十条【受让方对执行异议的认定】

转让人的债权人请求人民法院查封、扣押、拍卖、变卖仍登记在转让人名下的不动产，受让人提出下列异议的，人民法院应予支持:

(一)受让人已办理预告登记，且预告登记在有效期内；

(2)受让人合法占有该房地产，并已按合同约定支付全部价款或仅支付完成转移登记后需要支付的剩余价款。未完成过户登记不是受让人造成的。

转让人的债权人有证据证明提出异议的受让人与转让人恶意串通损害其利益的，不适用前款规定。

第四十一条【诉讼时效抗辩的排除】

当事人以超过诉讼时效为由进行抗辩的，对其提出的下列诉讼请求，人民法院不予支持:

(一)根据《物权法》第三十三条、第三十五条的规定，当事人请求确认物权、排除妨碍或者消除危险的；

(二)登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产的；

(三)通过旨在转移所有权的法律行为，请求转让人基于合法占有标的物的受让人进行房地产物权转移登记。